9.1. Parâmetros de Negociação

Visão Geral

A tela de Gestão de Parâmetros é o coração do motor financeiro da plataforma comercial. Ela dita as regras, limites, carências e comportamentos matemáticos que os corretores e gestores devem seguir ao montar uma proposta de venda para uma unidade (imóvel).

Quando preenchidos, esses valores funcionam como travas de validação ou direcionadores de cálculo no momento da simulação da proposta.

Como acessar

Ainda na tela inicial do nosso módulo de vendas, vamos até a barra lateral à esquerda e clicamos na engrenagem de configurações. Feito isso, acessaremos a tela de Gestão de Parâmetros.

Principais ações

Ao acessar a Gestão de Parâmetros, podemos criar, editar ou clonar um parâmetro.

Criar um parâmetro

Na tela inicial da Gestão de Parâmetros, estão disponíveis diversos botões responsáveis pelas principais ações do módulo. Entre eles, encontramos a opção "+ Novo Parâmetro".

Ao clicar nesse botão, o sistema abrirá uma nova tela para a criação de um parâmetro. Nessa etapa, serão definidas todas as regras e configurações que esse parâmetro deverá seguir, determinando como ele se comportará e quais validações serão aplicadas durante o processo de negociação.

Editar um parâmetro

Ainda na tela incial da Gestão de Parâmetros, conseguimos visualizar todos os parâmetros já criados no sistema. Para editar basta clicar na engenagem localizada na aba de ações.

Após clicarmos, iremos ter a opção de Editar ou Remover

Clicando em editar conseguirmos abrir as configurações e ajustar conforme necessário;
Clicando em remover, deletamos esse parâmetro já configurado no sistema.

Clonar um parâmetro

Também podemos Clonar um Parâmetro já existente dentro do sistema. Para realizar essa função basta clicar em Clonar Parâmetro.

Clicando nesta, o sistema irá me abrir uma nova aba com alguns campos necessários para realizarmos a ação.

O primeiro campo, iremos selecionar qual parâmetro já existente no sistema, queremos clonar.
O segundo campo será para adicionarmos o novo nome desse parâmetro
e o campo de Clonar Tipos Negociação e Clonar Riscos, são referentes ao que já está configurado dentro deste parâmetro.

Configurações do Parâmetro

Descrição

Será o campo onde será adicionado a nome desse parâmetro.

Referência Percentual Sinal

Define sobre qual valor será calculado o percentual do sinal durante a negociação.

As opções disponíveis são:

Sobre o valor da unidade.
Sobre o valor da entrada.

Valor e Tipo do Sinal Mínimo

Determina o valor mínimo exigido para o pagamento do sinal.

Valor Fixo

O sistema exigirá um valor específico independentemente do preço da unidade.

Exemplo:

Unidade: R$ 300.000,00
Valor configurado: R$ 20.000,00

Resultado: o sinal mínimo será de R$ 20.000,00.

Percentual

O sistema calculará o sinal mínimo com base no percentual configurado.

Exemplo:

Unidade: R$ 300.000,00
Percentual: 10%

Resultado: o sinal mínimo será de R$ 30.000,00.

Sinal de Início Mínimo e Máximo

Os campos Sinal de Início Mínimo e Sinal de Início Máximo definem o intervalo permitido para vencimento da primeira parcela de sinal, contado a partir da data em que o fluxo do cliente está sendo lançado

Exemplo:

Venda realizada em 01/07/2026:

Sinal Início Mínimo: 0 dias
Sinal Início Máximo: 30 dias

Nesse cenário, o vencimento poderá ocorrer entre 01/07/2026 e 31/07/2026.

Quantidade Parcelas Sinal

Define o número máximo de parcelas do tipo Sinal que poderão ser criadas na negociação.

Mensal Início Mínimo e Máximo

Determina a quantidade mínima de dias entre a data da venda e o vencimento da primeira parcela mensal.

Exemplo:

Venda em 01/07/2026.

Se configurado com 30 dias, a primeira parcela poderá vencer somente a partir de 31/07/2026.

Mensal Início Máximo

Determina o prazo máximo permitido para o vencimento da primeira parcela mensal.

Exemplo:

Venda em 01/07/2026.

Se configurado com 60 dias, a primeira parcela deverá vencer até 30/08/2026.

Mensal Carência Inter Parcelas

O campo Mensal Carência Inter Parcelas é utilizado para definir a quantidade mínima de dias que deve existir entre uma parcela mensal e a próxima. Essa configuração garante que as parcelas mensais respeitem um intervalo mínimo entre seus vencimentos, de acordo com as regras comerciais estabelecidas para a negociação.

Exemplo
Considerando a configuração:
Mensal Carência Inter Parcelas: 30 dias
Se uma parcela mensal possuir vencimento em 10/07/2026, a próxima parcela mensal deverá ter vencimento a partir de 09/08/2026, respeitando o intervalo mínimo de 30 dias entre elas.
Caso o intervalo informado seja menor que o configurado, o sistema não permitirá a negociação.

Coincidir Parcelas

Coincidir Sinal/ Mensal

O campo Coincidir Sinal / Mensal é utilizado para definir se as parcelas de sinal e as parcelas mensais podem possuir a mesma data de vencimento dentro da negociação.

Coincidir Mensal / Intermediária

O campo Coincidir Mensal / Intermediária é utilizado para definir se as parcelas mensais e intermediárias podem possuir a mesma data de vencimento dentro da negociação.

Coincidir Chaves / Intermediária

O campo Coincidir Chaves / Intermediária é utilizado para definir se a parcela de chaves e as parcelas intermediárias podem possuir a mesma data de vencimento dentro da negociação.

Valor e Tipo da Intermediária Maxima Pré e Pós

Os campos Valor da Intermediária Máxima e Tipo da Intermediária Máxima são utilizados para definir o limite máximo permitido para as parcelas intermediárias da negociação, tanto no período pré-chaves quanto pós-chaves.

O Tipo da Intermediária Máxima determina como o valor configurado será interpretado pelo sistema:

Valor Fixo: a parcela intermediária não poderá ultrapassar o valor informado.
Percentual: a parcela intermediária não poderá ultrapassar o percentual definido sobre a referência utilizada na negociação.

Já o Valor da Intermediária Máxima corresponde ao valor ou percentual que será considerado nessa validação.

Exemplo
Tipo: Percentual
Valor: 15%
Considerando uma venda de R$ 300.000,00, cada parcela intermediária poderá ter o valor máximo de R$ 45.000,00.

Tipo: Valor Fixo
Valor: R$ 30.000,00
Nesse caso, nenhuma parcela intermediária poderá ultrapassar R$ 30.000,00, independentemente do valor da unidade.

Pré-Chaves e Pós-Chaves

A configuração pode ser realizada separadamente para cada período:

Pré-Chaves: parcelas intermediárias com vencimento antes da entrega das chaves.
Pós-Chaves: parcelas intermediárias com vencimento após a entrega das chaves.
Isso permite que a empresa adote limites diferentes para cada fase da negociação.

Início da Flexibilização

O campo Início de Flexibilização é utilizado para definirmos quando o sistema começará a lançar as parcelas. Caso nenhum valor seja informado, o sistema entenderá que o início será imediato.

Distribuição Mínima Entrada

O campo Distribuição Mínima permite definir um valor mínimo de entrada para a condição especial.

Exemplo: R$ 5.000,00 é o valor mínimo para atingir a entrada.
Se não atingir esse valor, o processo irá para Condição Especial;
Caso atinja, seguirá para Pré-Aprovação.

Data no Valor Futuro

O campo Data no Valor Futuro permite definir se a data considerada será a do Vencimento da Parcela ou a do Valor na Data Prevista de Chaves.

Taxa Mínima de Atratividade (Pré - Pós)

Os campos Taxa Mínima de Atratividade Pré-Chaves e Taxa Mínima de Atratividade Pós-Chaves são utilizados para definir a rentabilidade mínima esperada pela empresa sobre os valores recebidos durante a negociação, considerando períodos antes e após a entrega das chaves. Essas taxas são utilizadas nos cálculos financeiros do fluxo de pagamento, permitindo que o sistema avalie o valor presente das parcelas e valide se a negociação atende aos critérios financeiros estabelecidos pela incorporadora.

Exemplo
Considere a seguinte configuração:
Taxa Mínima de Atratividade Pré-Chaves: 0,8% ao mês
Taxa Mínima de Atratividade Pós-Chaves: 1,2% ao mês
Nesse cenário, o sistema aplicará a taxa de 0,8% para as parcelas com vencimento antes da entrega das chaves e 1,2% para as parcelas com vencimento após a entrega das chaves, refletindo diferentes expectativas de retorno para cada período.

Considerar % entrada sobre Unidade

Ao lançar a negociação, o sistema irá ler quanto foi a entrada do valor de entrada da uniadade para depois aprovar. (Irá verificar o campo de Distribuição Mínima Entrada)

Campo de Situação é o campo onde habilitamos a função.

Tipo de Distribuição de Juros Pré Fixados

O campo Tipo de Distribuição de Juros Pré-Fixados é utilizado para definir como os juros pré-fixados serão distribuídos entre as parcelas da negociação. Essa configuração determina a forma como o valor total dos juros será aplicado ao longo do fluxo de pagamentos, garantindo que o cálculo siga as regras financeiras estabelecidas pela empresa.

Incide Juros Sob Mensais até o Pagamento

Marcando Sim o sistema irá colocar o juros de forma mensal na parcela até o cliente realizar o pagamento no sistema. Quando essa opção está habilitada, o sistema calcula os juros considerando o período entre a data da venda (ou da assinatura, conforme a regra adotada) e a data de vencimento de cada parcela mensal. Dessa forma, parcelas com vencimentos mais distantes tendem a receber um valor maior de juros.

Valor Excedente de Parcelas

Essa função permite lançar parcelas que excedem o valor residual dentro do campo de negociação de acordo com o Vr. Unidade:

Ex: O valor da unidade é R$189.000,00, porém o corretor conseguiu vender essa unidade à R$199.000,00. Esse valor excede o valor da venda e se eu tentar lançar o valor da parcela mensal dentro do campo de parcelas, o sistema irá barrar por que o valor excede o valor a distribuir. Aplicando essa função no campo de parâmetro, a parcela é adicionada e o valor a distribuir fica como negativo, permitindo lançar uma parcela maior que o valor de vendas.
O valor negativo pode ser redistribuido também em outra parcela.

Existem outros campos que precisam estar habilitados para que essa função funcione corretamente, são eles:
Permite alteração de Recursos Bancários Durante a Negociação, Permitir selecionar correção dos Recursos Bancários,Permitir editar quantidade de parcelas, Os valores podem exceder a análise de crédito

Permite Vencimento Retroativo:
Dentro do processo não é possível realizar o lançamento de uma parcela com vencimento retroativo. Porém, essa funcionalidade pode ser liberada na Gestão de Parâmetros. Basta marcar Sim no campo Permite Vencimento Retroativo, e o sistema permitirá lançar parcelas com datas retroativas no processo.

Importante: uma parcela do tipo Sinal não pode ser lançada com data retroativa no sistema, mesmo configurando dentro do parâmetro.